Steueroptimal in Immobilien investieren
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Im Folgenden zeigen wir Ihnen einige ausschlaggebende Überlegungen auf, die für diesen Grundsatzentscheid wesentlich sind, dies mit Fokus auf die steuerlichen Aspekte.
Eines möchten wir gleich vorwegnehmen: Die Zahl der jeweiligen Einflussfaktoren ist so hoch, dass im Einzelfall unbedingt eine spezifische Abklärung und Analyse erforderlich sind, um die steuerlich optimale Lösung zu erarbeiten. Allein schon der Standort ist elementar, da von Kanton zu Kanton andere Bedingungen gelten.
Die Besteuerung einer Immobilie erfolgt immer in demjenigen Kanton respektive in derjenigen Gemeinde, in welcher die Immobilie tatsächlich steht. Damit wird der Steuersatz durch den jeweiligen Liegenschaftskanton vorgegeben; der Wohnort bzw. der Sitz der investierenden Person ist für die Besteuerung zweitrangig. Steuerobjekte einer Immobilie sind deren Mietertrag (bzw. Eigenmietwert bei selbstbewohnter Immobilie im Direktbesitz) und deren Vermögenswert.
Bei direkten Investitionen erfolgt der Erwerb der Immobilie durch eine natürliche Person. Demgegenüber wird die indirekte Investition durch eine Kapitalgesellschaft vorgenommen, welche der natürlichen Person gehört. Für die Wahl dieser unterschiedlichen Vorgehensweisen ist die Klärung der primären Zielsetzung der Immobilienhaltung ausschlaggebend: Was ist das Hauptanliegen betreffend die Verwendung der Miterträge? Sollen diese in erster Linie zur Einkommenssteigerung beitragen oder sollen sie für Reinvestitionen im Rahmen einer Gesellschaft genutzt werden? Daraus ergeben sich im Wesentlichen zwei Varianten für die Vorgehensweise:
a) Die Immobilie direkt privat zu erwerben, ist tendenziell der bevorzugte Weg, wenn es um das Ziel der Generierung von Einkommen aus den Mieterträgen geht.
b) Die Immobilie indirekt über eine privat gehaltene Kapitalgesellschaft zu erwerben, empfiehlt sich grundsätzlich, wenn das Ziel darin besteht, ein Immobilienportfolio aufzubauen und die Mittel für Reinvestitionen zu verwenden.
Bei einer indirekten Investition über eine Kapitalgesellschaft werden die Mieterträge von der Gewinnsteuer erfasst. Diese ist in der Regel linear und üblicherweise tiefer als die Einkommensteuer. Demgegenüber werden bei der direkten Investition durch eine Privatperson die Mieterträge mit der progressiven Einkommenssteuer beim Investor erfasst. Diese kann je nach Kanton und Gesamteinkommenssituation über 40% betragen. Wenn also im zutreffenden Kanton zwischen dem Gewinnsteuersatz und dem Einkommenssteuersatz ein erheblicher Unterschied besteht und das Ziel darin besteht, die eingenommenen Mieterträge zu reinvestieren, ist die indirekte Investition über eine Kapitalgesellschaft häufig vorteilhafter. Zudem kann eine Kapitalgesellschaft Abschreibungen auf der Immobilie vornehmen, welche den steuerbaren Gewinn und somit die Gewinnsteuer weiter reduzieren. Im Privatvermögen sind Abschreibungen hingegen nicht zulässig. Dafür kann eine natürliche Person pauschale Unterhaltskosten in Abzug bringen, während eine Kapitalgesellschaft lediglich effektiv angefallene Unterhaltsarbeiten als Aufwand geltend machen kann.
Wird die Immobilie ganz oder teilweise selbstbewohnt, ist bei direktem Besitz der Eigenmietwert zu deklarieren. Steuerlich wird dieser gleich behandelt wie eine Drittmiete. Er stellt somit steuerbares Einkommen dar und Unterhaltskosten können (pauschal) beansprucht werden. Befindet sich die selbstbewohnte Immobilie im indirekten Besitz, so muss eine Miete an die Kapitalgesellschaft bezahlt werden, da sonst eine geldwerte Leistung – wie bei einer Dividende - von der Kapitalgesellschaft an den Investor vorliegt. Die Miete muss grundsätzlich einer marktgerechten Miete entsprechen, wobei die meisten Kantone bei der Bestimmung einer solchen kulant sind und einen gewissen Spielraum zulassen.
Im dargestellten Beispiel sind wir von der Situation ausgegangen, dass ein potenzieller Investor praktisch «auf der grünen Wiese» beginnt und sich überlegt, ob der Erwerb einer Immobilie direkt oder indirekt zu erfolgen hat. In der Praxis treffen wir zudem auf die Fragestellungen der Übertragung von Immobilien, wie beispielsweise:
Dies sind nur einige der gängigen Fragen, mit denen man sich im Rahmen von Überführungen von Liegenschaften konfrontiert sieht. Weitere Ausführungen dazu, insbesondere zur Thematik
«Transaktionssteuern bei der Übertragung von Liegenschaften?» sowie spezifische weitere Beispiele zur Übertragung von Immobilien, finden Sie im unten verlinkten «Akzente» unter der Rubrik «Service». Es handelt sich dabei um einen Auszug aus einem von uns verfassten Beitrag für das Periodikum «Zuger Steuer Praxis».
Die Ausführungen lassen erkennen, dass eine allgemeine Aussage bezüglich der optimalen Besitzform aus steuerlicher Sicht kaum möglich ist. Umso wichtiger ist die Betrachtung im Einzelfall. Nebst dem steuerlichen Vergleich zwischen der direkten und der indirekten Besitzform sollten zwingend auch weitere finanzielle Aspekte (bspw. Zusatzaufwand für das Betreiben einer Kapitalgesellschaft) wie auch nicht finanzielle Kriterien (z. B. Nachfolgeplanung/Erbschaft) berücksichtigt werden. In jedem Fall lohnt sich eine sorgfältige Analyse der optimalen Vorgehensweise im Vorfeld der Investition.
Ein genaues Beispiel zur Berechnung des Vergleichs entnehmen Sie gerne unserer Akzente Ausgabe Nr. 97.
